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“三大因素”造就热销,市民爆打房贷咨询热线

20081107

少数楼盘因适时推出营销策略及本身具备的较高性价比，受到购房者青睐在冷市中热销，如10月25日，理想城大满贯商街1号楼开盘半日即被抢订一空，数千人排队等候摇号选房;11月2日，位于西二环的华润·西堤红山6号楼90平米两居板楼开盘当日意向认购近60%。专家分析认为，楼市目前呈现的“冷热”不均现象，反映出购房者的三重购房心理和需求。【相关阅读：搜房2218人看房团闯北京七成网友有购买意向】救市政策复苏消费信心据北京房地产交易管理网发布的消息，11月1日，期房网上签约759套，现房网上签约78套;11月2日，期房网上签约651套，现房网上签约28套，商品房共计签约1516套，环比上周的823套上涨84.2%。“我爱我家”公司副总裁胡景辉认为，成交量的大幅上升主要是基于从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税这三大利好政策的促进。事实上，这一原因在市场上也得到验证。10月25日，位于西南四环的理想城大满贯商街1号楼以6880元/平米起价开盘，半日即被抢订一空，但有一部分人是先交定金等到11月再办理签约手续的。理想城开发公司总经理胡斌对记者表示，推迟签约的主要原因是这些客户希望在新政执行后第一时间享受优惠，而理想城没有催促购房者速签合同并给予充足选择时间，也是对项目本身性价比的充足信心。 “我爱我家”公司副总裁胡景辉还表示，新政实施后，最受益的是购买中小户型的首次置业者，如果找到高性价比的房源，特别是靠近轨道交通附近的，现在是出手的时候了。高性价比项目脱颖而出虽然受频频出台的利好政策影响，但专家表示，楼市是否回暖仍有待市场检验，目前，仅有一些高性价比项目脱颖而出，成为冷市中杀出来的“黑马”。据本报十一期间“出手”看房团活动的统计数据显示，目前北京置业者愿意接受的心理价位大部分在四、五环间6000B8000元/平方米的项目，而符合这一要求的项目并不多。据不完全统计，目前四、五环间均价已达9000元以上，8000元以下项目寥寥无几，在售的有位于西南四环的“理想城”，6880元起价;此外位于立水桥附近的天通苑部分140平米以上大户型产品均价7600元/平米，这些迎合了消费者购买能力的项目，无不在市场上创造了良好的销售业绩。在上周末落幕的2008秋季房展会上，理想城以“四环边、地铁旁、首付8万”成为吸引眼球最实际的热点，直接促成现场意向登记客户超过2000组，看房班车一度出现不够用的局面。现场一位购房者，已经仔细转过多家楼盘，他这表示:“买房就要注重实际，既要生活出行方便，价格还要咱能接受，象理想城这样在四环边位置不远，听说已经开工的4号线还在附近设站，不到7000元的单价更是难得一遇的价格。” 特供只是部分人的特惠大部分热销项目推出的房源并不多，如理想城大满贯1号楼仅有200套60平米小户型，而市场上对这些具有较高性价比的小户型产品需求却是相当旺盛的。为什么这种高性价比产品不能在市场普遍出现呢? 理想城项目负责人介绍说，目前的客户观望并不是因为没有购房需求，只要开发商摸清购房者需求，制定准确的价格策略，开发高性价比的产品，一定会得到购房者的认可。理想城本次推出的大满贯商街公寓产品，使单套60平方米的一居室公寓总价在40万元左右，首付款不超过10万元，就是针对市场上的年轻购房置业人群制定的准确的价格区间。根据计算四环目前楼盘的成本价已基本达到7000元/平米，所以有专家同时表示，像理想城等项目推出的这种单价和总价都较低的高性价比产品，不太可能在市场上永远存在。连续降息购房人减负经过9月15日和10月8日、10月30日连续三次降息，加上10月22日出台的房贷利率优惠政策，目前房贷利率已接近4年前水平。一个月时间内的两次降息，让开发商感觉到了财务压力的缓解，让购房人轻微减负。降息趋势已经浮现 4年前，2004年10月29日，央行宣布即日起上调金融机构存贷款基准利率，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%，当时贷款利率下限为基准利率的0.9倍，即最低贷款利率为5.02%。经过期间多次加息，到2008年9月15日央行宣布降息之前，5年期以上个人房贷基准利率已上升到7.83%。 2008年9月15日和2008年10月8日，央行连续两次宣布降低贷款利率，5年期以上个人房贷基准利率从7.83%降至7.47%。10月22日，央行公布，从10月27日起，商业性个人住房贷款利率下限将调整为贷款基准利率的0.7倍，实际最低贷款利率已降为7.47%×0.7=5.23%，这和2004年10月29日央行宣布首次加息后的5.02%比较接近。 10月29日傍晚央行宣布，于10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。贷款利率已经回落到4年前的水平。北大一份最新研究报告显示，中国经济在今年四季度还将为经济增长“保九”而努力。为了应对放缓的经济增速，央行在年内至少还将降息两次。企业财务负担有所缓解在央行两次降息之后，多家研究机构先后发表观点均认为，持续降息将有利于房地产企业减轻财务负担，还款压力有所缓解。中投证券研究所发布的报告称，根据房地产板块2008年中期的负债总额4394.38亿元计算，连续两次降低贷款利率54个基点，将减少23.73亿元财务费用，提升净利润10.9%（根据2007年净利润217.7亿元计算）。该研究所还指出，若累计降息分别81个基点、108个基点、135个基点、162个基点，将分别减少财务费用35.59亿、47.46亿、59.32亿、71.19亿元，将提升房地产板块净利润16.35%、21.80%、27.25%和32.70%。有一小型开发商对记者表示，央行的降息对他们企业是及时雨，该开发公司的规模比较小，银行的贷款根本拿不到，主要是通过一些地下渠道获得高息资金，借款的时候是在今年3月，当时地下渠道的利率太高了，现在央行下调利率后，整个市场的资金环境都放松了些，地下渠道的财务压力也有所缓解。购房人房贷压力有所减轻利率下调，立竿见影地对购房人的压力有所缓解。在央行10月29日降息后，由贷款服务机构伟嘉安捷提供的数据显示，如以50万贷款额、20年还款期限为例计算，第二次降息后基准利率为7.47%，月供为4018.8元，总还款额为96.4512万元，总利息额为46.4512万元；同样是50万贷款，20年还款期限，第三次降息后，利率为7.2%，月供为3936.75元，总还款额为94.4819万元，总利息额为44.4819万元，相比而言，第三次降息后，购房人的月还款额下降了82.1元，总利息节省了19692.6元。尽管购房成本有所下降，但记者从市场上了解的情况来看，购房人的行为并没有随着利率的调整而发生大的变化，选择观望的群体依然保持观望，从最近热销的几个项目来看，其特点主要还是价格和总价比较低。购房群体最敏感的依然是价格。低息有望促一成人加速购房日前，针对五年期以上公积金贷款部分的政策调整由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。如此一来，据“链家地产”研发中心预测，公积金低息效果更加明显，促使一成人加速购房。以一套总价70万，贷款八成贷款期限20年等额本息还款的房产为例，降息后的公积金贷款月还款额比之前月还款节省82.5元，利息成本节省19795元。降息后的公积金贷款成本的直接减少可进一步促进购房者的公积金贷款意愿。据“链家地产”统计数据分析，自10月22日以来，公积金贷款政策的客户咨询量非常之多，在总的二手房客户咨询量中上涨幅度也高达20%左右。降息后的公积金贷款，不但自身相比以往大大减少，与商贷相比而言，低息效果更加明显，这将促使相当一部分人群因持有成本的减少而加速入市。按照公积金房贷在总体二手房成交中15%左右的比例而言，加快入市的房贷者预计将达一成左右。公积金贷款上限提高市民爆打房贷咨询热线从昨天起,北京市公积金贷款政策进行了调整,增加了最高贷款额度,调整了提取频率等。这些政策显然激发了市民的热情,记者从主管部门获悉,昨天贷款中心的咨询量大幅增加。记者了解到,昨天咨询最多的问题是政策调整后自己最多能贷多少钱,但通过公积金热线96155,目前尚无法即时查询新的贷款额度。虽然没有详细统计数据,但据工作人员称,96155热线昨天的接待量明显比以往多,但目前尚无法通过热线电话即时查询到贷款者新的最高贷款额度。相比较而言,公积金贷款中心咨询台的电话67690490更是热得“发烫”,记者从昨天下午4点开始一直到该中心下班,每隔几分钟拨打一次,每次都报告“通话中”。公积金管理中心相关负责人表示,在提高公积金贷款最高额度后,即使出现集中申请公积金贷款的情况,市公积金管理中心也有足够的资金储备应对调整后的贷款形式,所以请贷款者不必担心,以免出现蜂拥办理的局面。来源：京华时报